Mit der Entlastung des Verwalters billigen die Eigentümer das bisher bekannte bzw. erkennbare Verwalterhandeln für einen bestimmten Zeitraum. Die Entlastung führt im Ergebnis dazu, dass die Eigentümer insoweit keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter geltend machen können.
Für Verwalter ist es oftmals ein zentrales Anliegen, dass Ihnen die Eigentümer Entlastung erteilen. Dabei haben Verwalter keinen gesetzlichen Anspruch auf Entlastung. Es kann sich jedoch aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung oder dem Verwaltervertrag ein solcher Anspruch ergeben. Wenn jedoch in diesen Dokumenten nichts dazu gesagt ist, hat der Verwalter keine Möglichkeit gegen die Eigentümer vorzugehen, wenn diese in der Eigentümerversammlung ihm die Entlastung verweigern, sei dies auch grundlos geschehen.
Es gibt im Wohnungseigentumsrecht überhaupt keine gesetzlichen Regelungen welche die Entlastung behandeln, anders als im Aktienrecht, wo sich die entsprechenden Regelungen zur Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat finden.
Der BGH hat im Juli 2003 in einer Grundsatzentscheidung klargestellt, dass die Entlastung des Verwalters nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und für die Eigentümer nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten.
Es ist daher grundsätzlich zu empfehlen, die Entlastung des Verwalters auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung aufzunehmen. Die Entlastung erfolgt durch Eigentümerbeschluss, hierzu reicht grundsätzlich eine einfache Mehrheit aus. Wichtig ist zu wissen, dass der Verwalter grundsätzlich kein Stimmrecht hat, selbst wenn er auch Wohnungseigentümer ist. Die Entlastung bezieht sich immer nur auf gemeinschaftliche Ansprüche der Wohnungseigentümer.
Grundsätzlich nicht von einer Entlastung sind deshalb Ansprüche umfasst, welche einzelne Sondereigentümer möglicherweise gegen den Verwalter im Zusammenhang mit dem Sondereigentum haben.
Die Wohnungseigentümer segnen mit dem Entlastungsbeschluss das tatsächliche und rechtliche Verwalterhandeln als einwandfrei ab.
Es besteht dann ein negatives Schuldanerkenntnis mit dem Inhalt, dass keine Ansprüche mehr gegen den Verwalter bestehen. Soweit der Verwalter jedoch strafbare Handlungen begangen hat und deshalb Ansprüche in Betracht kommen, kann er grundsätzlich nicht wirksam entlastet werden.
Wollen die Eigentümer insoweit aus wichtigem Grund den Verwalter abberufen, können Sie dies nicht aufgrund bekannter oder erkennbarer Umstände tun, für die bereits bestandskräftig eine Entlastung erteilt wurde.
Wie jeder Beschluss kann der Entlastungbeschluss gerichtlich angefochten werden.